Гражданские дела
10 ноября 2017 | Комментарий юриста

Что проверить перед тем, как покупать недвижимость по договору долевого участия.

Планируете купить квартиру в строящемся доме? Тогда статья ниже — для вас.
ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ:
Если уже купили и окончание стройки затянулось на годы, то прочитайте мой опыт взимания штрафов с недобросовестных застройщиков: ссылка на пример судебного дела.
Законодательно установлены требования к застройщикам. Основные изложены в части 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ.
Выбирая застройщика, учитывайте, что не у всех из них есть законное право брать ваши деньги.
Ниже список минимальных требований к застройщикам, установленных законом.

  • Заключение договора: Застройщик должен заключить с вами договор в письменной форме об участии в долевом строительстве (ДДУ).

  • Регистрация договора: Этот договор (ДДУ) нужно обязательно зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося объекта — многоквартирного жилого дома.
    !
    Сначала зарегистрируйте договор, и только потом вносите деньги. Что бы застройщик вам ни говорил. Если давят срочностью, скорее всего, это мошенники.

    Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. ( часть 3 чт.4, ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Поэтому на момент поступления Застройщику денежных средств от гражданина Договор участия в долевом строительстве должен быть зарегистрирован.
    Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан. Иначе штраф.

    • Проверьте разрешение на строительство: Застройщик обязан получить это разрешение.

    • Проверьте проектную декларацию: Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

    • Проверьте право собственности на земельный участок: Застройщик обязан оформить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, где будет строить многоквартирный жилой дом и/или иные объекты недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства (или договора аренды такого земельного участка).
    !
    Отступление и/или частичное невыполнение указанных требований признается административным правонарушением. За него установлена административная ответственность (ст. 14.28 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ) в виде наложения штрафа на юридических лиц в размере от 200'000 руб. до 1'000'000 руб. (в зависимости от вида правонарушения).
    Судебная практика

    Обобщая судебную практику разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве (Обзор Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017г.), Верховный Суд РФ отметил, что совершенные Застройщиками правонарушения, направленные против установленного порядка привлечения денежных средств для долевого строительства, несут реальную угрозу охраняемым общественным отношениям и правам дольщиков, и не могут признаваться малозначительными административными правонарушениями.

    В связи с чем суды, рассматривая дела об административных правонарушениях Застройщиков, отказывали им в удовлетворении ходатайств об освобождении от административной ответственности и в просьбе ограничиться устным замечанием ввиду малозначительности правонарушения.
    Вывод

    Если желаете сократить свои риски, то проверяйте застройщиков, которым отдаёте деньги. Прежде чем принимать решение о покупке, как минимум, проконсультируйтесь с юристом по жилищному праву. Или привлеките доверенного юриста или адвоката для правового сопровождения процесса выбора застройщика, заключения договора, выбора банка и оформления ипотеки.